從2020年開始,GLAB基于棲城十年的康養實踐經驗,對甄選出的8個代表性康養社區項目陸續進行了復盤和解析,希望以這種方式將不同個性的項目真實呈現出來,完整厘清開發模式、選址策略、客群策略、規劃設計、商業模式設計、運營銷售等開發流程。這些項目恰好覆蓋不同賽道,有城市型和景區型、品質型和普惠型、產權銷售型和會員銷售型,有單一業態也有復合業態。除了各自綻放,通過每個項目的真實呈現,也可從中一窺近十年中國康養項目的進化之路。


同時,GLAB汲取研究創新經驗,整合發布“康養小鎮落地實踐、養老項目交易模式、養老項目營銷方法”等相關思想性文章共8篇,嘗以此解答產業真空環境下和房地產思維慣性下,養老社區面臨的層出不窮的問題。本篇回顧了相關文章,GLAB立志以此為起點,迎接新開始。我們十分感謝養老從業者及其他相關人士的關注和支持,也將在新的一年繼續發揮優勢、沉淀思想,為讀者提供更多優質內容!




"實踐項目詳解

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棲城十年康養項目 ? 棲城設計


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新發展/東上海·怡福薈


業主:新發展集團

地點:上海奉賢

規模:27萬㎡

設計時間:2015年

項目狀態:在建



東上海·怡福薈由新發展集團投資建造,由棲城進行策劃和設計。項目是上海首家政府城市更新養老項目,也是上海最大的醫、養、文結合養老社區。由康復醫院、體檢中心、護理院等醫療衛生設施,社區文化中心、小鎮中心、社區俱樂部等文化設施、活力型老年公寓等養老設施共同構成。

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社區鳥瞰效果圖 ? 棲城設計


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銀城/君頤東方


業主:銀城地產

地點:江蘇南京

規模:18萬㎡

設計時間:2015年

項目狀態:建成



銀城君頤東方是融合“醫、養、住”為一體的城市高端全齡養老社區,由銀城集團投資開發、棲城進行規劃和建筑設計。養生美宅(9萬㎡活力公寓)、CCRC社區(6萬㎡享老社區)、康復醫院(3萬㎡江蘇省人民醫院城東分院)和東方會館(文娛學樂主題式會館四大功能模塊共同構成此項目,滿足了不同老人的多樣化養老需求。




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社區實景圖 ? 棲城設計




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聯實Lendlease/逸浦薈


業主:聯實Lendlease集團

地點:上海青浦

規模:8.5萬㎡

設計時間:2016年

項目狀態:在建



逸浦薈是聯實在中國的首個養生享老旗艦項目,由棲城進行規劃和建筑設計。社區內設置近850套獨立公寓,可容納近1300名長者并配套景觀園林、休閑區和俱樂部等設施。項目首次引入聯實澳洲“活力養老、養生享老”理念并以“酒店式”和“會員制”養老方式運營。根據中國不同年齡長者的需求,設計過程中對社區設施、基礎服務和日常活動等方面進行定制和因地制宜的升級優化。



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社區效果圖 ? 棲城設計




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亞東/涵田·春之


業主:亞東集團

地點:江蘇南京

規模:8.5萬㎡

設計時間:2017年

項目狀態:在建


涵田·春之谷作為亞東集團轉型升級的創新項目,被定位為新一站體驗式溫泉康養休閑綜合體、會員制活力長者社區,面向55-65歲養生享老客群。由亞東集團和旗下涵田旅投集團聯合打造,棲城進行策劃和室內設計。作為亞東三大文旅項目之一,春之谷首創五星級酒店管理模式,涵蓋“溫泉會館、精品酒店、溫泉會所、養生公寓、養生合院”等業態,為長者提供集“生活、文化、修養、傳承”于一體的逸趣生活。


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項目效果圖(圖源網絡)




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萬科/隨園嘉樹


業主:萬科集團

地點:浙江杭州

規模:6.3萬㎡

設計時間:2014年

項目狀態:建成


隨園嘉樹是萬科首家養老社區。項目土地范圍屬性為商業旅游用地,共40年產權,業態包括長者公寓、“金十字”休閑區以及公共配套區。項目采用“大社區+養老組團”的開發模式,依托文化村并借力其城鎮級配套服務,成為國內經營地最健康的高端養老社區。其中,護理院由棲城設計,是萬科首個持有養老、醫療雙牌照的醫養項目。


點擊鏈接,閱讀原文→ 隨園十年,一部里程碑式養老項目的變遷史


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護理院實景圖 ? 棲城設計




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上海頤和苑養老服務中心


業主:鴻越實業

地點:上海金山

規模:11萬㎡

設計時間:2012年

項目狀態:建成


頤和苑是“十二五”時期唯一被納入PPP試點的養老項目,也是一家結合“養老、養護、護理”三位一體的養老機構。由上海鴻越實業投資開發,與丹麥DDH(丹麥最大的養老院運營商“丹麥執事家園”)簽約合作,丹麥方統一進行人員培訓管理,成為上海首個中丹合作項目。棲城作為設計方,從定位研究階段開始介入和業主及運營方在規劃、建筑、景觀、室內設計、設施選型等方面進行了充分探討和創新。



點擊鏈接,閱讀原文→ 頤和苑——丹麥“幸福養老”深度實踐、滬上政企聯動標桿項目


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社區實景圖 ? 棲城設計




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常州茅山頤園


業主:默元集團

地點:江蘇常州

規模:44萬㎡

設計時間:2016年

項目狀態:建成



茅山頤園由默元集團投資開發,棲城進行策劃、建筑和景觀設計。項目位于常州市茅山風景區,是集醫療、養老、住宅、文化、教育、商業等多生態于一體的大型園林式康養社區。由14萬㎡的醫養院墅住宅和21.8萬㎡公共配套空間構成,包含三甲醫院、CCRC社區、老年大學、商業水街、專家公寓、度假酒店、道文化學院等。

點擊鏈接,閱讀原文→ 單價超過周邊住宅1.4倍,開盤即去化8億,養老社區神盤誕生


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項目鳥瞰實景圖 ? 棲城設計


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招商/觀頤之家 · 杭州頤養中心

業主:招商集團
地點:浙江杭州
規模:4.46萬㎡
設計時間:2017年
項目狀態:建成

項目由招商集團投資開發,棲城進行建筑和景觀設計,圍繞“醫、護、樂、養”元素,被定位為持續性照護社區,是集長者公寓、醫療機構、護理機構、體檢機構、養生機構和家庭酒店為一體的養老項目。


點擊鏈接,閱讀原文→ 【行業穿透】溢價拿地,招商華東區域養老社區旗艦之作首發杭州



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社區實景圖 ? 棲城設計





"深度研究報告


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養老項目定位方法




地產企業謀劃進入康養行業的路徑時,采用慣性思維很容易進入誤區。因此,GLAB基于康養執業經驗和經歷過的眾多成敗案例,將復雜問題簡單化,以8個維度(即政府、客戶、企業、運營方、市場、土地、產品、經營)的交圈方法來保障轉型的系統安全性和獨特性。

點擊鏈接,閱讀原文→ 【思維交圈】地產轉型“養老”,錨定這些關鍵點

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全要素交圈理論 ? 棲城GLAB


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康養小鎮落地實踐




康養小鎮被泛讀、康養小鎮與普通小鎮差異化越加模糊的今天,如何準確定義“康養小鎮”、怎樣以康養作為錨點進行康養小鎮落地實踐卻成為行業間的普遍難題。這篇文章為大家詳細講述了“康養小鎮”是什么,它的特點、盈利方式、運營內容和關鍵運營策略。

點擊鏈接,閱讀原文→ 【實證研究】“泛康養”語境下,康養小鎮如何落地?

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康養小鎮主要盈利方式和業態分布 ? 棲城GLAB




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養老項目交易模式




養老重資產項目相比傳統地產項目,前期資金投入大而回收周期長。同時受限于政策,大多數企業無法取得養老項目專項開發貸貸款。只按照傳統機構模式僅提供短期床位和服務,無法滿足這些企業以盤活資產為核心目的的開發要求。文章從交易模式的多樣性談起,告知從業者如何突破這一“僵局”。




點擊鏈接,閱讀原文→ 
【實證研究】存量資產時代,養老項目交易模式如何求(企業篇)
【實證研究】條款錯綜復雜,養老項目收費謎團如何破局(客戶篇)

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養老項目交易模式 ? 棲城GLAB


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養老項目配套研發



養老地產與房地產硬件的核心差異體現在配套上,養老社區作為具有養老功能的特殊性建筑,其配套使用與養老人群的行為習慣相互制約。但養老人群的需求“千人千面、眾口難調”,直接以房地產思維處理,容易陷入“簡單化客戶”和“經驗主義”的誤區。這篇文章詳細解釋了如何歸納養老客戶的多元需求,并將空間功能按需求進行結構化匹配和分類。



點擊鏈接,閱讀原文→ 【實證研究】了解養老地產和房地產的這個核心差異,著手就輕松了

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高效率配套研發 ? 棲城GLAB


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養老項目營銷方法




由于經營不善,養老地產空置率較高。一般自持經營類養老地產平均空置率竟高達35%以上,養老社區市場也在很多城市由藍海走向紅海。傳統的地產營銷邏輯需要從實現認知到方法論再到實施策略的系統升級,GLAB從養老項目的市場定義出發,跟大家詳解了“養老項目如何營銷”這一痛點話題。

點擊鏈接,閱讀原文→ 【趨勢洞察】市場由藍海進入紅海,養老項目如何營銷?

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養老項目銷售組織建議 ? 棲城GLAB


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老年教育產類研究

傳統老年大學的教育形式及辦學模式單一且供求不平衡,難以創新發展并實現商業變現;借助互聯網、微信等媒介對中老年群體進行滲透的新興老年教育業態雖蓬勃興起,其商業模式和營銷策略又難以被深度洞悉解讀。通過研究分析,GLAB指出社區老年大學的發展模式和服務模塊的創新點,并根據市場上成熟老年教育平臺的商業模式提出優化建議。

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【趨勢洞察】養老社區學習休閑類配套研究——老年大學(研究篇
【趨勢洞察】養老社區學習休閑類配套研究——老年大學(實戰篇)

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老年教育產業參與主體代表案例 ? 棲城GLAB




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