【行業穿透】看的康養社區越多,就越期待這個!



康養社區經常給人封閉、單一、空間均質或類酒店、醫院、住宅的刻板印象,但下面這個時尚感爆棚、充滿空間活力和內容的“村落綜合體”設計,會顛覆你認知:

1. 針對項目地塊屬性——上海首個城市更新混合用地,實現文化中心、養老公寓、康復醫院等多業態的超級融合;


2. 服務性建筑群向城市開放,核心功能私密,完美平衡城市與居家之間的相互關系;

3. 在上海市場嚴峻的競爭形勢下,主動聚焦60后養老人群的需求特點,并承接外來人員的使用,實現空間多元、參與性強、成長性高的第三代養老社區。


項目正是近期完成開工奠基儀式的——東上海·怡福薈。棲城作為策劃方和設計方,與投資方新發展集團共同參與這一實踐,本篇文章將展開詳解。


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社區入口 ? 棲城設計

項目簡介
東上海·怡福薈由新發展集團投資建造,總建筑面積近27萬㎡,總投資約24.5億元。是上海首家政府城市更新養老項目,也是上海最大的醫、養、文結合的養老社區。項目位于上海市奉賢區奉城與宣橋板塊的交界處,東與高速發展中的浦東新區接壤,西與養老項目聚集的金山區和松江區毗鄰。由康復醫院、體檢中心、護理院等醫療衛生設施,社區文化中心、小鎮中心、社區俱樂部等文化設施、活力型老年公寓等養老設施共同構成。




01

市場競爭形勢和土地價值認知


上海市場競爭背景

區位板塊的優劣勢



據調研,上海市場進入運營期的養老項目規模超100萬㎡,主流價格在100萬-300萬之間,平均入住率不到30%,均是單一業態的養老社區項目。怡福薈的競品項目主要集中于松江、金山、青浦、奉賢等遠郊區域,中心城區以養老機構和護理院為主。都有著較好的環境、成熟的配套和便利的交通。

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上海主要項目信息匯總 ? 棲城GLAB


項目基地相較周邊奉城、大團、四團板塊,到達主城區域交通便利,鄰近浦東新區發展迅速板塊。但缺乏優勢產業,整體發展水平較弱,5公里內缺乏住宅所需配套和商業所需人流支持。對照住宅市場,市區客戶對本地塊的價值認知為住宅單價2.5-3萬/平米。如只考慮50年使用權,價值認知約在同等住宅價格65%,約1.7萬/平米。


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區域市場競爭分析 ? 棲城GLAB




02

用地規劃和運營策略


對內共享、對外開放

分期銷售、分組運營


綜合上海市場競爭背景和區位板塊優劣勢分析,棲城認為實現項目土地價值提升的突圍重點在于聚焦解決:


1. 如何實現文化地塊“對內共享、對外開放”,最大化空間運營價值;

2. 如何實現醫療地塊建筑“看不見、享得到”,對養老住區提供充分支持;

3. 如何“分期銷售、分組團運營”,緩解規模帶來的銷售壓力。


具體規劃策略有:

1. 開放腹地,最大化文化用地價值,打造社群聚落空間——小鎮中心,并以Mall的方式來設計;

2. 采用組團運營策略,減少項目規模帶來的運營風險;

3. 醫療地塊獨立配置,消除不積極運營因素;將康復醫院與護理單元、政府保基本養老床位在一個單體集約配置。


組團運營策略及獨立醫療版塊 ? 棲城設計


在規劃策略的大框架下,棲城通過“街區化”的規劃結構消解養老社區的邊界感,強化面向城市及公園的“視覺通廊”,為“開放街區”的生活方式埋下伏筆。在為社區在對外經營獲得收益降低成本壓力的同時,也為老人創造出大量與社會自然交流的機會。

那么,居家如何與城市鏈接?規劃中將“T”形的配套板塊與“U”形的居住板塊相契合,并選擇部分配套設施直接面向城市開放,為老年客戶連接社會生活創造舒適的社交界面。讓城市與居家之間產生從公共向私密的“漸強”的過渡,以這種“互相滲透”的方式來消解心中的“高墻”。當然,這種方式對經營者也提出了更高的管理要求。

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配套規劃 ? 棲城設計


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配套板塊與居住板塊相咬合 ? 棲城設計





03
運營故事線貫穿產品設計

開放、多元

發展、參與


依據棲城對現代養老社區發展趨勢和用戶需求變化的思考,項目被定位為“回歸60后養老人群需求原點的第三代養老社區,“開放、多元、發展、參與的故事線貫穿整個項目。


1)運營故事線

地域特征、生活方式、價值觀、文化屬性等差異帶來客戶的多元化,養老項目的客戶需求也在時代變遷中增長進化。但一直以來,養老社區營造困囿于設計法規嚴厲、創新空間狹隘,無法回歸老人的需求原點,以多元化、包容性的生活場景回饋給客戶。

此次策劃便試圖突破這些陳規框架,從運營視角出發,保留貫穿全項目的故事線——開放、多元、發展、參與使之與傳統封閉型、保障型的養老社區形成差異化,讓開放式的社區鏈接老人與社會的融合,盡可能為老人提供豐富生活方式的配套、更有參與感的社區文化和可持續發展的服務內容。



2)產品策略

產品策略具體可以表現在,從“社會性延續、參與感社區、全周期服務和可持續運營”四個維度出發,融合“Studio、獨立生活社區、輔助照料社區和護理院”四個細分產品。讓客戶在社區感受到豐富的代際溝通、可變化的服務與空間,收獲精神健康和自我實現。


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持續照料的產品功能 ? 棲城GLAB




04
聚落空間和社群運營

多元社群文化聚落

空間功能自主定義



為實現空間多元性、契合60后老人的社交習慣,設計采用“聚落化”策略。“多元的社群文化聚落”的營造演變于中國傳統的聚落形式,是此次設計思考的突破點:

1. 以“聚落化”的生活場景想象構筑“聚落化”的空間;

2. 以“自然聚落”的形態關注社區與自然的有機邊界和豐富的空間層級;

3. 以“立體聚落”的方式嘗試通過公共空間“豎向疊加”來打破樓層局限;

4. 以“局部到整體”的設計技巧探索聚落的自然生長狀態。


以落地產品“聚落”的方式,促成客戶行為活動的主觀能動,實現客戶的“社群”理想,讓客戶在自主定義空間功能的同時成為服務提供者。

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小鎮中心 ? 棲城GLAB

小鎮中心作為社區的特色配套和聚落空間的集中體現,主要為客戶的“朋友圈”“家庭圈”提供社交、聚會空間,前期可以作為示范區及接待客廳使用。主要涵蓋一些“前街后坊”的空間,如國學館、智慧坊、親子坊、手工坊、書畫坊、音樂坊等學習休閑場所。它們聚成幾個組團,每個都有向外的展示面和出入口;同時,擁有面向內院的工作生活區。在設想中,老人們可以選擇租賃其中的一些工作室“對外營業”,從而“復活”他們的專業技能和興趣愛好。


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小鎮中心功能配套 ? 棲城設計


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社區文化設施功能分布 ? 棲城設計


另一個設想則是,以這七個“前街后坊”的主題社群聚落吸引社會上的手工藝人和藝術家入駐,形成養老社區內的“創意園區”。利用這些獨具特色的工作室持續提高空間的復合性,預留出更多開放和開放空間。

除了向內型的社群配套外,社區還配置了外向型的功能設施——社區文化商業運動綜合體和社區俱樂部社區文化商業運動綜合體為社區內標志性的公共空間,也是各種社會團體的聚集地,類似于新加坡鄰里中心和服務居民的社區商業中心。社區俱樂部主要是為社區居住長者提供高頻次、專業化養老服務。




05


客戶價值服務提供


文娛空間、健康中心

食養照護、匠心產品



因為在策劃中最大化利用項目混合用地屬性,營造出了多個社群和功能空間,得以為客戶提供以下四大模塊的價值服務:


1)文娛空間
? 老有所“樂”——配備了約11400㎡的活動中心,設有各類興趣空間。社區與居者發起、組織各類興趣社團,舉辦活動與競賽, 自得其樂,共享其趣;
? 夢想工作空間——對于部分還想發揮余熱的居者, 社區設置有夢想工作室,內設信息化辦公場所以及提供基本的商務服務;

? 動靜皆宜的文娛空間——擁有約9300㎡的文體中心,配備室內恒溫游泳池、羽毛球館、乒乓房等體育場館, 多功能劇場、圖書館等文化場所,愉悅身心,豐富生活。


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圖書館 ? 棲城設計

? 多樣親情空間——親子坊、下沉式廣場等多樣場景讓居者與家人共敘天倫之樂。


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下沉廣場 ? 棲城設計



2)健康中心
? 老有所“醫”——項目配備29000㎡的健康中心,擁有二級康復醫院、護理院、體檢中心與養老院;
? 大型生態田園——社區北側擁有7萬㎡的濱河生態園林,包括森林、垂釣等不同功能區域;社區建筑屋頂設有多樣的綠化園藝,形成層次豐富的立體景觀;

風雨連廊全覆蓋——全社區建筑均設有風雨連廊相連,與景觀相容,供居住者風雨無阻、往來自如。



休閑空間 ? 棲城設計

3)食養照護
? “食”全“食”美——可供1100人同時用餐的美食中心,擁有超大空間與精致用餐環境;四大主題餐廳風味多樣,更有量身定制的各類養生食療套餐;
? 五星尊養服務——集團旗下五星級酒店管理團隊提供專屬服務;
? 日式貼心照護——與日本知名介護(護理)服務機構合作,為護理院和全社區引入日式服務體系。


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老年公寓 ? 棲城設計

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康復醫院&體檢中心 ? 棲城設計



4)匠心產品
? 各取所需的居住空間——既有一人獨處的秘境,又有兩人共享的歡樂,偶爾朋友來訪,家人探親, 也可小住;合理的戶型配比,舒適的私密空間,覽閱美景,盡享風華;

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養老公寓代表戶型 ? 棲城設計

? 典藏精致匠心——典藏精致,匠心獨具,配備時尚輕奢內裝,宜居化家具、系列家用電器、全套智能化系統,提供舒適安全。


總結


東上海·怡福薈作為上海首個城市更新混合用地,其發展策略對未來居住客戶甚至用地周邊發展都將產生巨大影響。但養老社區基于未來需求如何重新定義退休生活、如何實現不同業態的協同和內外循環、如何生存和持續經營……不僅僅需要策劃和設計團隊的支撐,更需要經營者和客戶一同參與尋找答案。


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