【實證研究】條款錯綜復雜,養老項目收費謎團如何破局?



伴隨著中國社會老齡化程度的加深,“養老”日益成為生活中的高頻詞匯。然而,客戶在選擇養老項目時卻常常困惑于各項目復雜的收費條款和入住服務等權益。今天,我們就從典型項目的交易模式談起,幫助客戶理解不同的交易模式之間的區別,為他們選擇養老項目提供一些參考。


另外,關于養老項目的交易模式,我們也站在企業的角度寫了一篇,其中包含交易模式的詳細分析、企業角度下的交易模式選擇等內容。點擊文末閱讀原文或鏈接:【實證研究】存量資產時代,養老項目交易模式如何求變? 即可查看。


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養老項目交易模式 ? 棲城GLAB



在企業篇中我們已經對交易模式作出細分:以盤活資產為核心的大型養老項目,根據經營策略,其交易模式大致分為銷售型(開發售出型)和租賃型(持有租賃型)。其中,銷售型交易模式可大致細分為產權銷售、使用權轉讓、入住權銷售。租賃型交易模式可大致細分為租金躉交、押金租賃。這些交易模式的典型養老項目GLAB以表格的形式作為詳細呈現,參考下圖。




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典型養老項目的交易模式 ? 棲城GLAB


01
銷售型——產權銷售、使用權轉讓和入住權銷售


 · 產  權  銷  售 · 


產權型養老社區,多以“養生住宅、養老公寓”等字眼出現,開發商可以提供官方登記的分戶產權證明。同時,社區對入住年齡有一定限制,且會提供一些保障服務和后期持續照料的設施。投資目的比較強烈或短期不會入住的年輕客戶可以考慮產權銷售模式。




1. 政策和法律保障清晰,項目預售期資金監管嚴格。

2. 價格參考清晰,客戶在選擇時可類比周邊住宅產品。

3. 購買時可貸款,退出交易方便,便于投資。



1. 法律對此類社區入住后的服務主體和服務內容要求滯后。
2. 對購買者沒有即時入住要求,社區運營孵化周期長。
3. 開發商出售產權退出后,對社區持續運營投入動力欠缺。



客戶重點把控


1. 高齡且需要即時醫療服務的自用型客戶,慎重選擇產權型養老社區。


我國醫療資源首先覆蓋城市公立型醫療,使得產權型養老社區的醫療資源很難得到保障。這類社區往往會因為區位和初期較低的客戶入住率,導致優質醫護人員難招聘、難留住。有些社區雖然建有綜合醫院,但絕大多數在后期運營時都力不從心,或直接轉變為小門診或護理院經營,使得臨床應急設施很難落地。根據GLAB的調研經驗:遠離城市的養老社區,雖然其醫院設置得很完整,但多個科室被空置,只有一些退休返聘和非常年輕的醫生“獨撐大局”。




2. 購買時,需要關注除物業費之外的增值服務收費標準。




針對想要長期入住的客戶,建議關注社區配套的額外服務,如健身設施、老年大學、社區餐飲以及管家服務、保潔服務、護理服務等。首先確定其消費是否屬于自己能夠接受的水平,有沒有長期對內部客戶價格、對未來服務價格等。


注:


客戶需要注意的是,投資人在產權出售后退出,社區如何保證運營所需的持續投入。國外的方法是建立公信力組織(如美國群村項目)來監督后期的運營主體和運營內容,或是由政府直接立法。但國內由于監督機制還未全面覆蓋,需要通過企業進行自我約束來完成。


建議有購買意向的客戶盡量選擇扎根本地發展,且信譽良好的企業所建設的產權型養老社區。只有“地方鄉紳”型企業更可能為了長期信譽去持續運營,比較典型的項目有金陵天泉湖養老社區(金陵集團)和茅山頤園(默元集團)等。




3. 購買時,考慮未來整體運營成本和收費服務情況。


都說羊毛出在羊身上,客戶要想選擇一個能夠持續健康運營的產權型養老社區,也要關注運營方的成本是否可持續。比如公共區域能耗,有的社區有很多水景或是很多開敞空間(建筑專業詞匯對于這種空間的描述是節能系數低),它后期一定收費較高。如果社區運營商是一種高投入高損耗的運營方式,建議想要長期居住的客戶慎重選擇。



茅山頤園實景圖 ? 棲城設計


注:


產權型養老社區雖然相對來說更加吸引年輕客戶購買,但在現行法律框架外,對他們是否入住或何時入住難以形成有效約束。如烏鎮雅園等產權型養老社區,其入住率增長遠慢于其他養老社區(三年10%-20%),社區活躍度和養老圈層形成需要較長時間的沉淀。同時,運營公司會因為不確定的入住率和入住客戶購買服務比例而無法持續加大對服務的投入。所以,建議有真實消費意愿的客戶(而非純投資)選擇產權型養老社區。因為只有提高客戶的入住率和消費率,才能促使這個養老社區進入良性發展循環。



 · 使 用 權 轉 讓 和 入 住 權 銷 售 · 


使用權轉讓型養老社區,多以“ 康養社區、康養公寓、頤養公寓“等字眼出現。沒有可統一登記產權,多以使用權轉讓合同或會員制合同出現。一般收取一次性轉讓或入門價格,為同類住宅價格的六到七折。



1. 投資者土地獲取成本較低,所以此類項目如果按使用權銷售,一般價格較住宅低。后期再交易時一般沒有契稅,也不限購。


2. 如果項目運營得力,永久使用權或入住權后期具備一定投資價值,可繼承可轉讓。



1. 此種使用權等同于土地使用年限的使用權。土地使用權時間較短,一般40-50年 ,且到期后存在續費的可能。


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廣州泰成逸園會員卡B卡模式 ? 棲城GLAB


2. 此種使用權有轉讓和繼承的權益,但是是在有限的條件下進行的。比如一些養老社區與業主約定轉讓使用權時:第一,業主需通過管理公司的同意;第二,管理公司需收取成交總價10%的費用。而對于繼承權益往往會約定:繼承者需達到一定年齡或在養老社區內有符合條件且空置的房屋單元才能繼承,與使用權的繼承是有區別的。


3. 在現有的法律框架下,一般的金融機構不承認此種使用權具有典當或抵押的資格,即購買使用權的客戶往往無法取得相應的抵押貸款。



客戶重點把控


1. 明確簽約主體具備養老社區的所有權益,確定其不是“二房東”。如果這個養老社區屬于在建,或存在抵押,可以要求其明確告知竣工時間和抵押解除時間。

由于使用權和入住權資格轉讓常和會員銷售綁定在一起,會員制銷售又是法律盲點,因而導致諸多老人積蓄被騙、開發商攜款潛逃的事件發生。詐騙案例實質上只是負責人對社區物業進行短期租賃,再進行銷售導致的。所以客戶選擇此種無產權的養老社區時,一定要看在核心條款里有沒有關于資產所有權益的描述,比如在上海某社區的會員卡合同里就明確標注出“**股份有限公司具備房屋產證,并有具體房屋產證編號”等信息。


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泰康申園入住權模式 ? 棲城GLAB


2. 明確此種入住權的權益是否可以繼承和轉讓,以及它的限制條件,比如有些入住權會稱其為一般入住權,不具備繼承權益。而對于可轉讓可繼承的永久入住權,管理公司則會收取雙方轉讓過程中差價的10%(2014年數據),甚至更高。


3. 關注每年的服務成本。一般而言使用權轉讓和入住權銷售,會基本鎖定未來的服務基本月費或年費。如隨園嘉樹項目在使用權轉讓時約定月費3000元/戶,后期漲幅不超過CPI(居民消費價格指數)。

對于那些無需考慮子女的養老問題或者投資需求較低的客戶來說,這種有入住權的養老社區入園門檻一般會是產權式社區或者高額押金養老社區的60%-70%,且鎖定了長期服務的價格,不失為養老項目選購中的一個好選擇。



隨園嘉樹效果圖(圖源網絡) 


注:
在很多入住權項目的協議中規定,要提前12個月告知運營方才能提前安排入住。也就是說想要即時入住的客戶,需要等待。同時入住權權益對應的并不是某個具體的房屋單元,或是對應的房屋單元比較模糊,比如有會員卡規定這種入住資格對應的是“一種大套居所,兩室一廳的入住資格”。這種情況可能會導致會員在轉讓或繼承入住權時更換房屋單元的現象發生。




02
租賃型——租金躉交和押金租賃



租賃型養老項目,開發商擁有完整產權,但一般不具備可流通的分戶產權(現在租賃住宅有分戶產權但限制流通)。社區入住年齡一般較銷售型養老社區高,相應會重點配備介助或是護理單元。


對客戶而言,這種類型的養老項目,其選擇方向相對清晰。因為國家對租賃合同有著非常明確的約定:租賃年限不超過20年,原產權轉移不影響租賃的履約等等。這種模式下一般有兩種類型的合同方式:租金躉交和押金租賃。但不論哪種,客戶都需要提前繳納費用質押在項目經營方所以要尤其注意。




1. 租賃合同條款清晰,現有法律監管嚴格 。

以隨園嘉樹項目為例,具體到合同條款為:承租人在租賃有效期及符合本協議約定的續租租賃期內,不得以任何形式將該房屋進行轉讓、轉租或交換。承租人死亡、失蹤被宣告死亡生活無法自理,甲方可以單方面解除合同。合同解除后,甲方扣除承租人已租賃年限租金后將剩余租金返還乙方(租賃不滿一年的按一年計算,以此類推)。退還租金=租金總額/15 *未居住年限。承租人自《房屋預租協議》約定的房屋租賃期限開始之日起向甲方支付管理服務費。若入住人員因健康狀況需要,申請或轉移至頤養或護理中心入住,護理費另行支付。


2. 租金躉交模式會鎖定長期租金成本,且入門費較使用權轉讓和永久入住權會進一步降低。對于客戶來說,這是更低門檻購置養老項目的同時又能鎖定未來養老社區成本的唯一方式。


3. 押金租賃往往在項目上會因大額押金而考慮減免部分房屋租賃費用,對于現金充足的客戶具備理財功能。




1. 租賃型養老項目,一般沒有繼承權和轉租權。其交易模式是一種純粹消費模式,不具備投資性,客戶提前購買成本很高。


2. 后期因客戶的健康狀態較難預測,可能會出現提前退租或長期轉到護理的情況,會有部分押金折損。


3. 租金躉交和押金租賃存在前期押金資金監管問題,仍有“卷款“風險 。



客戶重點把控


押金退出方式。前文已經說過租賃型的兩種模式都需要繳納實質押金,所以押金的退出和監管方式值得客戶重點關注。


注:

第一,租賃型養老項目的押金的退出方式是全額押金退還還是每年扣除年租再退還。下表列舉了幾種典型的押金退出方式供客戶參考。


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押金退出方式 ? 棲城GLAB


第二,客戶最好與直接的物業所有權者簽訂租約。如果是和運營公司簽約,即便是物業所有權的子公司,也一定要建議簽訂三方合約。現在不少長租公寓的暴雷,就是“二房東”跑了,而租客又沒簽三方協議引起的。


第三,租金躉交和押金租賃除了押金退還方式不同外,還有兩點區別:1. 租金躉交有清晰的到期節點,如15年、10年,一般會約定到期后的處理方案。而押金租賃沒有具體到期點,只要押金在就可以繼續入住。2. 租金躉交不會調整每年租金費用,而押金租賃不會承諾不調整費用。


以上更多是從居住權益出發來判斷風險的。還有一類風險要看經營主體是否具備相應的經營資質和企業信譽。在信息越來越透明的今天,客戶只要動動手、勤奮點是很容易在政府官網上查到企業的背景、資質的。




總結


總結來看,客戶在選擇養老社區時,可以“買“,也可以“租”。對于那種投資需求相對比較強烈的客戶來講,在現在土地市場持續升溫的大環境下,養老物業的產權銷售和使用權銷售模式具備價格優勢。且現在還處于價格洼地,具備一定的投資性。但對于養老社區,其運營能力和服務能力才是未來資產增值的重要因素。所以客戶在對比過土地、硬件與周邊的價格之后還需要關注其運營能力是否具備讓資產未來持續升值的空間。


對于服務需求型的客戶,往往需要關注的是服務費的上漲趨勢以及對應的服務內容是否是真正需要的。對于服務來講,最關鍵的因素是人,所以社區的人氣及活躍度也是需要考慮的關鍵因素。而社區的人氣取決于社區本身的便利交通、完善的配套以及運營方對入住人群的篩選,這是保證客戶能否享有一個相對純粹的入住圈層的關鍵。



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