【實證研究】存量資產時代,養老項目交易模式如何求變?


隨著我國老齡化程度進一步加劇,養老行業的發展已納入到民生事業。為了進一步激發社會資本參與養老服務的積極性、鼓勵盤活存量用地用于養老服務設施建設,近年來我國頻頻出臺多項政策加以支持,為養老行業的快速發展提供了適宜生長的政策環境。所以許多地產企業想充分利用政策窗口期將手中大量非住宅土地和物業轉型養老,以此盤活存量資產;與此同時,近年來又有大批養老用地出讓,使得養老行業進入存量資產時代(資產過剩同時有效服務供給依然緊缺)。

然而,養老重資產項目相比傳統地產項目,前期資金投入大而回收周期長。同時受限于政策,大多數企業無法取得養老項目專項開發貸貸款。如果只按照傳統機構模式僅提供短期床位和服務,無法滿足這些企業以盤活資產為核心目的的開發要求。那么,該如何轉變交易模式,才能實現資產盤活、運營可持續的重資產養老模式?今天,我們就從交易模式的多樣性談起,看看如何突破這一“僵局”。


以盤活資產為核心的大型養老項目,根據經營策略,其交易模式大致分為兩類:銷售型(開發售出型)和租賃型(持有租賃型)。銷售型通常指需要客戶一次性支付較高額度的費用入住養老社區,簡單來說就像“買房”,租賃型則可以理解為“租房”。(作為辨析養老項目交易模式的系列文章之一,我們將在本篇文章著重闡述銷售型和租賃型交易模式的具體類別和實踐指南。)


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養老項目交易模式 ? 棲城GLAB


銷售型交易模式,可大致分為產權銷售、使用權轉讓、入住權銷售三種。租賃型交易模式可大致分為租金躉交、押金租賃兩種。

還有一類會員卡模式很難簡單分類。以會員卡本身的交易性質判斷,它屬于銷售型。但因為不同的會員卡對應的權益不一樣,客戶購買的會員資格或是對應類產權權益(如入住權),或是對應租賃權(如旅居權),或是對應服務消費權益,這個需要根據具體的會員權益來分類。



01
產權銷售——住宅產權、共有產權和分時共享產權



  · 住  宅  產  權 · 


采用住宅產權交易模式的項目,在國內比較典型的有烏鎮雅園、金陵天泉湖翡翠園、銀城君頤東方、天地健康城等。這些項目常常提供醫療機構和一些適老化的配套設施,與我們日常接觸的住宅銷售在本質上是一致的。

有很多相對年輕的養老客戶,會傾向于選擇這種有產權的、投資屬性更強的養老住宅(后期可交易,存在溢價空間)。


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銀城君頤東方效果圖 ? 棲城設計

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銀城君頤東方實景圖(圖片由業主提供)


這類養老項目,通常會限制入住者的年齡(男55歲)。在國外,這種項目通常被稱之為活躍養老社區或長者住宅。在國內,由于老年住宅并無相應頂層政策支持,所以產權銷售型的養老社區,如果前期不做客戶限定和篩選,往往會因為入住緩慢而很難進入運營狀態。


 · 共  有  產  權 · 


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《共有產權養老服務設施試點方案》重要信息(圖源網絡)


除了我們常見的住宅產權銷售,近幾年也出現了共有產權的交易模式。2016年2月,北京市民政局、北京市住建委聯合印發《共有產權養老服務設施試點方案》(京民福〔2016〕73號)),支持樂成老年事業投資有限公司利用朝陽區雙橋地區的恭和家園養老設施建設用地,探索共有產權養老服務設施模式,雙橋恭和家園確定了企業與消費者按5%和95%分配50年產權的模式,相當于老人購買恭和家園項目,享有養老設施居室95%的產權。


而當客戶購買的養老設施具備共享產權后,項目真正意義上具備了住宅產品一部分的金融屬性。雙橋恭和苑50年限共享產權一居室總價400萬,如果沒有共享產權,是使用權或入住權銷售,從類似項目來看價格很難超出200萬(什么都不變,只是因為政府對共享產權的背書而溢價100%)。同時,銀行可支持貸款10年,且不限購,不占貸款記錄。所以有了共享產權的社區,購買人群會更年輕化。



 · 分  時  共  享  產  權 · 


另外,在一些旅居型城市,如三亞、昆明、嘉興等。有項目正在試水分時度假、分時共享產權的交易模式,即將一套房屋的使用權限按時間單位(如住宿周)劃分。使用權永久地或在有限時間內(如10年、20年或更長時間)銷售給客戶,客戶無需購買整套房屋的產權,僅需要支付部分費用來與別人共享房屋產權,享受到每年定期到購買的房屋中度假旅居一段時間的權利。


分時共享產權目前多用于養老旅居項目。但由于目前在國內法律定義下,它還不是一種可登記產權,僅是使用權的一部分。所以需要有極強的企業信用,客戶才能認可這種產權的價值。





02
使用權轉讓——非產權銷售模式


使用權轉讓概念來自于建設用地使用權,或是車位的使用權轉讓。但由于其轉讓的約定較為靈活,很多非住宅用地的養老項目會采用,典型項目就是萬科良渚隨園嘉樹。


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萬科良渚隨園嘉樹鳥瞰圖(圖源網絡)



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萬科良渚隨園嘉樹護理院實景圖 ? 棲城設計


永久使用權轉讓所銷售的使用權期限通常等同于房屋(土地)的使用年限,具體到合同條款為:受讓人對所受讓的本合同項下的養老社區入住單元使用權,依法依約享有獨立的占有、使用、收益和處分權。這種使用權是與具體的一套房屋所對應的,可以被繼承和轉讓。但無法在政府層面統一登記,也不可作為資產進行抵押。


使用權轉讓本身是產權權益的一種延伸。在《物權法》未明晰之前,的確有一部分無法辦理產權登記的使用權房(如老洋房,舊式里弄等)。但隨著法律的完善,房屋使用權轉讓在實際應用過程中所受的限制越來越大。而且很多政府為了落實土地持有經營用途,會禁止銷售型開發,明確約定不能采用使用權轉讓的方式“以租代售”。同時,使用權是無法進行統一登記和貸款的。這種交易模式在本質上是不能設置回購或者可退條款,但如果有些項目出于銷售壓力而設置類似條款,這個模式就變成了押金制入住權轉讓或是押金制租賃,已經脫離了這個模式本身的意義。


從稅法認定的角度來說,使用權轉讓更類同于產權轉讓——轉讓建筑物有限產權或者永久使用權的,按照銷售不動產繳納增值稅(《關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知 財稅〔2016〕36號》)。




03


入住權銷售——永久型、一般型、旅居型


入住權銷售一般在會員制的實質下進行,這種模式對應的交易標的(指合同的雙方當事人之間存在的權利和義務關系)是會員卡受讓合同,客戶享受的是與會員卡綁定在一起的會員資格與會員權益。


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上海親和源會員卡A卡、熟年卡 ? 棲城GLAB


這種會員卡的形式也十分多樣,常見的包括“永久會員卡”、具有一定使用年限的“一般會員卡”,以及針對旅居需求的“旅居會員卡”等。



 · 永  久  型 · 


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東上海·怡福薈鳥瞰圖 ? 棲城設計


只要購買這種類型的會員卡,即可永久居住在養老社區,其典型項目有東上海·怡福薈和上海親和源等。未來購買項目的客戶可以將這種居住權轉讓給他人或繼承給子女,但在轉讓或繼承的過程中會受到一定限制。比如上海某社區在轉讓時,會收取雙方10%的交易手續費(2014年);而澳大利亞的養老入住權銷售,通常收取前后差價的50%。

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東上海·怡福薈下沉廣場 ? 棲城設計


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東上海·怡福薈內廷空間 ? 棲城設計


這種入住權往往不對應具體的樓號單元號,僅對應房型,且需簽訂具體的入住協議后才會生效。所以,這種情況可能會導致會員在轉讓或繼承權利時有更換房屋單元的現象發生。對于繼承者來說,其繼承的是一種會員資格。這種會員資格的繼承有的會要求繼承者滿足一定年齡,有的會考慮是否存在符合空置條件的房屋單元,與使用權的繼承是有區別的。



  · 一  般  型 · 

相比永久性的居住,一般型會員卡對于投資需求較低的客戶入園門檻較低,客戶只需相當于永久居住會費的70%,即可入住養老社區。這種模式的使用有效期僅至老人(僅限合同簽約人)生命終結,且不可轉讓給他人或繼承給子女,如上海親和源的會員卡B卡模式。


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上海親和源會員卡B卡 ? 棲城GLAB


但這種方式更加靈活,居住超過年限則超過部分免費。如果您不想居住,則可以選擇與其解除合同。如隨園嘉樹的合同中就明確規定:在15年租賃期內,業主可提前解除合同,甲方退還剩余年份的租金,退還租金=租金總額/15 *未租賃年限。養老機構發展已十分成熟的日本,大部分的機構均采用這種一次性入住金+月金的銷售模式,一次性入住金按年齡設置不同額度,居住不滿年限可按比例返還。



  · 旅  居  型 · 

有一種入住權銷售是前文提到的分時入住權,一般為3~20年不等,且不可連續入住。以某項目為例,其會員卡可繼承、可轉讓,不可退,也不指定房源。國內通常是以旅居會員卡形式來綁定此種分時入住權,旅居會員卡類似于一種用于酒店或旅居公寓的儲值消費卡,需要在一定時期內累計消費完。


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某項目會員卡B卡 ? 棲城GLAB




04

租賃型——租金躉交模式、押金租賃模式


租賃型產品對應的實質也是房屋的使用權,交易標的是租賃合同。根據租金收取的方式,通常分為租金躉交模式和押金租賃模式(躉交與按期付款相對應,即一次性付清規定年限內所有租金)。



 · 租  金  躉  交  模  式 · 

租金躉交模式是指社區一次性向客戶收取較長時間的租金(如5年到20年不等),典型項目如萬科隨園嘉樹即是15年租金一次性繳納。這種模式指定房源,不可繼承、不可轉讓,在使用期限內可等額退還剩余租金。具體的退費條款案例:如果乙方在本合約書簽訂之日起滿十五年以后退卡的,不退還卡費。退費公式如下:退費=卡費(以本合約書第一條交付的卡費為準)-〔卡費(同前)÷180(月)×本合約書履行時間(月)〕。



 · 押  金  租  賃  模  式 · 

押金租賃模式則需要客戶在入住前繳納一筆押金,如銀城君頤東方,會向客戶收取100萬押金。當然,這個押金對客戶來說都是可退的。

同時,入住者需要每月或每年支付租賃費用,這就意味著未來租賃費有變動的可能。在澳洲,基礎日常的養老院收費(49.07澳幣/天)按天收費,且由國家制定,每年進行兩次漲價。我們國家目前沒有明確的制度,由各個機構自行制定。

不管是對于居住服務還是養老服務,本質上都是一種消費品,往往是那些對服務需求比較迫切的客戶會比較青睞于這種類型的產品。然而,這種押金制更大的風險在于機構運營公司本身是否能夠對于客戶投入大量押金的運作進行擔保。泰康申園的運營方泰康之家是全國性的金融保險公司,然而很多押金制社區的運營方可能不一定具備這樣全國范圍內的金融資信,所以企業在選擇此類交易模式時要尤其注意。


除了銀城君頤東方這類相對高押金的模式,一些相對中低端型的養老機構也會采用抵押金模式。以1個月到6個月的租金作為押金,客戶每月繳納租金,但抵押金對于開發商來說現金流壓力較大。


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銀城君頤東方押金制 ? 棲城GLAB


躉交租金和押金租賃模式區別在于:躉交租金是一個長租模式,而押金制租賃是通過押金換取了一代人持續使用的入住資格。不考慮押金的情況下,押金制租賃是個短租模式。具體而言,押金制租賃的后續月費需要繳納租金(通常會免除一部分押金產生的利息),而躉交租金后續月費只需繳納服務費;押金制租賃通常不約定具體年限,對應的是一代人的入住資格,而躉交租金一般對應具體年限是15年。


另外,在押金租賃模式里,如果押金只是獲取入住資格的一種前提,那么它會與會員卡合同一般入住權轉讓比較類似。只是會員合同里對押金約定名稱可能是會員費,除了對應入住權外可能還對應其他權益。



| 補充:新出現的居住權有什么不同?


近期《民法典》新增“居住權是一種新型用益物權”這一規定。規定內容為:“居住權人有權按照合同約定(也可以通過遺囑方式設立),對他人的住宅占有、使用,以滿足生活居住的需要。設立居住權的,應當向登記機構申請居住權登記。設立居住權的住宅不得出租(當事人約定的除外),居住權期限屆滿或者居住權人死亡的,居住權消滅”

居住權同時更具穩定性和靈活性,能夠充分保障所有權人對房屋的自由支配,為利用房屋提供了更多方式。還可以填補“房屋所有權”和“租賃期”的中間地帶,有利于最大限度地發揮房屋的效用。而且相比起使用權,居住權法律設定更清晰,更能受到法律保護。一旦房屋的居住權在房管局登記,就算成立。但缺點是,居住權不能被繼承,也不能被轉讓。

而入住權通常是合同里面附帶約定的一種入住資格。至于是什么樣的入住資格,約定就非常多了。但可以肯定的是,入住權所對應入住資格也沒有清晰的法律設定來保護,入住資格是被再限制的一種類居住權。




總結


本文談到的養老項目交易模式,都是站在企業角度權衡的(GLAB在另一篇文章中站在客戶角度考慮)。對于企業的需求而言,銷售型的幾種模式更能滿足企業短期現金流要求。但都剝離了資產未來的收益權,享受不到后期物業增值帶來的利潤(對客戶而言,銷售型則鎖定了未來的養老資產使用成本),更適合對短期現金流極度缺乏,初期融資難的企業。


而在租賃型的幾種模式中,客戶都有隨時退租的權利,企業真實銷售的現金流只是每年實際確認的租金收入(押金嚴格意義來講不能用作其他用途)。但保留了資產未來增值收益的可能,所以租賃型更適合現金流相對充沛、意圖通過長期經營增值資產再整體退出的企業。當然現在市面上的養老項目,很多都是通過兩種方式的結合來平衡短期現金和長期資產的增值要求的。


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